新房和二手房，价差到底有多大？
自10月以来，南京楼市上市量井喷，众多楼盘推出了新房源。而由于调控限价的原因，目前一些区域的二手房价格纷纷超过了新房，有的甚至达到了悬殊的地步。
在哪些区域这种“剪刀差”的问题特别突出呢？这些标出高价的二手房能卖出去吗？是否仅仅是有价无市？《扬子楼市》进行了调查。
千万豪宅上午买下午卖 直接加价400万
限价最严格如今也是最热门的区域，非河西莫属。11月2日，仁恒江湾城打响了“收官战”，推出7、9号楼共计214套千万级豪宅，均价4.5万元/ ，远远低于市场报价。以江湾城三期举例，笔者了解到，10月31日曾有一套235 的房源以1280万元价格挂出，折算下来，单价达到了5.45万元 / ，单价差价接近1万元。
所以，尽管开发商方面开出了100万认筹金、购房需八成首付等多重严苛购房条件，仍然吸引了920组客户争抢，平均4人抢一套房。毫无悬念，所有房源开盘半日全部售罄。
戏剧的一幕出现在了2日下午，就在开盘结束不久，就有人在朋友圈推送上午刚刚售罄的新房源，9号楼206 的房源，报价6.3万元/ ，比开盘价足足高了1.8万元/ ，千万房产转眼就想赚400万元左右，一二手房的巨大剪刀差让围观者惊呼：“这真是来钱最快的房产投资了！”
多个板块存在“剪刀差”
差距更大超万元
河西南也是公认的“剪刀差”巨大、新房遭抢的热门区域。最近，该区域相继有金地中心风华、佳兆业城市广场和朗诗熙华府三家楼盘推新，而且新房均价都在3.5万元/ 左右。
而该区域目前有二手房在售的是五矿崇文金城，报价普遍在4.3-4.7万元/ 之间。据该区域的一家中介表示，10月区域新房集中开盘，导致现在有些二手房卖家的报价还降了点，之前还有报单价5万多的。最近成交是 9月的事，成交价在4.6万元/ 。
江宁九龙湖的万科翡翠公园10月底加推的均价为29500元/ ，终究还是未能破“三”，但邻居盘万科金域蓝湾的二手房报价普遍已在3.3万元/ 左右。“我们9月的成交均价在3.3-3.4万元/ ，但自翡翠公园10月加推后，金域蓝湾二手房基本上一套都没卖过。”万科租售中心金域蓝湾二店周勇介绍。
之前一直蛰伏的板桥板块今年房价也有明显涨幅，尤其是二手房普遍看涨。11月6日，明发浦泰梦幻家加推新房源，均价超过1.7万元/ ，而同区域的二手房报价已经超过单价2万元，以金地自在城为例，目前的二手房报价普遍在2.4万元/ 左右。
仙林湖和桥北
新房二手房价格趋同
不过，一些利好提前释放的区域，经过时间的消化，一二手价格正趋于接近。像仙林湖的楼盘新城香悦澜山10月下旬新开房源均价约为3万元/ ，目前二手房报价大约在2.8万元/ 左右。
此前一二手房价格倒挂的桥北区域，新房价格一路小跑，目前一二手房价基本已经持平，以苏宁威尼斯水城为例，11月下旬该盘将加推，预计均价约为2.1万元/ ，目前该盘二手房成交均价也差不多就是这个价。“我们最近成交的一套90 的两房，成交均价2.1万元/ ，比较9月份，这个价格有所回落。”一家专做桥北楼盘的中介表示。
“剪刀差”较大的区域
二手房大多有价无市
新房价格低于二手房，特别是“剪刀差”巨大的楼盘，在新政中仍然取得了骄人的销售业绩。像河西中的仁恒江湾天成，河西南的金地中心风华、佳兆业城市广场、朗诗熙华府；江宁的万科翡翠公园、龙湖春江郦城；鼓楼滨江的中冶盛世滨江等都取得了日光或近日光的成绩。
而这些新房价格明显低于二手房的楼盘“日光”，也直接导致了与之相关的二手房市场低迷不前。笔者看到，江湾天成开盘一周多，网上已经挂出了一批江湾天成的房子，这些被标注成“业主诚售，刚出神盘”的房源，更高报价逼近6.6万元/ ，最少的也挂出了6万元/ 。“但关注的人多，真正买的很少。”南京巨为房地产的一位中介经纪人介绍，江湾天成二手房6万是起步价，251 的稀缺房源报价更是高达6.5万元/ ，但没有成交。本月该楼盘唯一成交的一套是江湾城二期178 的四房，成交单价5万元/ ，“不过这也是因为房主急用钱，成交价相对偏低，如果不急的话，也许能卖到5.5万元/ 左右，再高就很难卖了。”
河西南区域同样因为巨大的“剪刀差”造成二手房不好卖。“这个区域一直是一二手房价格倒挂，限购后大家都去抢新房了，最近一个月，没卖出去一套，来自新房市场的冲击太大了。”一家不愿具名的中介经纪人介绍。
而在麒麟板块，新房价格一路猛涨，虽然目前一二手房也存在价差，但新政当前，一二手房都成交无力。区域大盘启迪方洲现在的销售均价在2.6万元/ ，二手房报价在2.2万元/ ，尽管比新房价格低了不少，但还是难以成交，“我们之前一套85 的小三房，205万也能卖出去，现在挂190万仍然无人问津。”周边的一位中介工作人员表示。
专家分析
变现不易，
楼市短线投资须谨慎
长久以来，市场上的新房价格总是高于二手房价格，然而今年以来的南京楼市，却出现了不少二手房均价超过新房均价的楼盘，而且有楼盘的一、二手房差距之大令人难以置信，限价是其中一个重要原因。
回顾过去几个月的南京楼市，限价从严无疑是一大“特色”。从4月份开始，限价令便重出江湖，7月份时物价部门又出五大举措抑制下半年房价上涨，其中提出热点区域要设置“动态封顶价”，限价令再升级。
业内人士透露，限价至今，河西中部被摁在4.5万元/ 的“红线”下，河西南的价格天花板为3.5万元/ ，江宁、江北的限价“红线”为3万元/ ……
在南京房价点评网首席分析师周颖看来，限价令实施以来，确实对房价的过快上涨起到了一定的抑 *** 用，但是如果楼盘二手房价格比新房贵出很多的话，就不太合理了，房价最终应该是由价值和供求关系共同决定。
南京升龙地产营销总监李远透露，该项目预计年底推出三期部分房源，价格受到限价影响，依然会在3.5万元/ 的红线下，而该项目的二手房价基本已经达到了4.3万—4.5万元/ 左右。尽管限购限贷后意向客户缩水了四成以上，但房源供需比依然高达1:4，开盘抢光基本是没有悬念的，而意向客户中，买房用来投资的不在少数，很多买房人都表示“买到就是赚到”。南京新景祥常务副总经理何晔表示，调控后依然热销的楼盘，大多都是限价盘，尤其是河西楼盘，说明地段品牌和品质俱佳的楼盘有更强的抗跌性，在南京房价长期看涨的背景下，这种楼盘当然值得买。
不过，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华建议以短线投资为目的的买房人还是要谨慎，因为有些楼盘的二手房已经出现有价无市的现象，买到了不一定能马上变现。
他建议，要让房价真正回归理性，就应该让税收、信贷等市场手段走到台前，实施长效管理机制，彻底改变市场预期。在他看来，调控政策不会到此为止，住建部、国土资源部还有后招在手，因此市场预期还有进一步发生转变的可能性，“只有当市场真正冷静下来时，才是购房者入市的好时机。”
（以上回答发布于2016-11-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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万科·翡翠公园怎么样？好不好？值不值得买？
楼盘名称：贵阳万科·翡翠公园
别名：万科德盛·翡翠公园
城市：贵阳
楼盘位置：林城西路（地铁1号线老湾塘站旁）
开发商： 贵阳德盛置业有限公司
产权年限：70年
建筑类型：高层,
其他交通方式：项目纵跨地铁一号线老湾塘站，紧临城际快铁
规划信息：其占地面积为0平方米，容积率，绿化率30%，共0栋楼，停车位
周边配套：周边商业：万达商圈，项目自身配套配套
周边景观：项目自身配套配套、观山湖公园
周边交通：公交：304路 地铁：1号线老湾塘站 铁路：城际高铁
周边公园：观山湖公园
周边医院：贵州省人民医院金朱医院
周边学校：项目规划2所幼儿园，1所小学及1所中学，项目周边还有观山湖区第四小学、阅山湖小学、观山湖外国语中学、贵阳一中等学校
内部配套：项目规划2所幼儿园，1所小学及1所中学，
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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直降59万！房主心态炸了！南通这些二手房大降价
挂牌不到半年，调价7次，幅度更大一次直降27万！
近日，小编查询二手房网站发现，紧邻南通万象城的华润悦锦湾，一套三房户型再次降价8万，此前该房源已降价多次。
图源：贝壳找房
华润悦锦湾这套房源，为三房两厅一卫户型，建筑面积113.83㎡，目前报价190万，单价仅1.67万/㎡。
图源：贝壳找房
该房源在今年5月20日首次出现在二手房网站，挂牌价249万，相当于单价2.19万/㎡。
6月份小幅降价，眼看卖不动，房主7月25日紧急降价27万，随后不到一个月再降10万，在多次降价依然无法成交后，房主在最近两个月里又连续3次降价。
从开始挂牌到今天，短短不到半年时间，房价却是一降再降，7次调价，降价59万。
图源：诸葛找房
虽然经过多次降价还未卖出，但其实该套房源本身条件并不差。
首先，就外部条件而言，华润悦锦湾位于北大街核芯位置，一路之隔即万象城和圆融堤调，距离在建中的地铁2号线北大街站约800米，北城中学和北城小学也可快速抵达，各方面配套都还不错。
其次，就房屋本身而言，从实拍图可以看出，该套房源目前已经腾空了一部分，居住痕迹并不明显，装修成色也比较新。
图源：贝壳找房
那么，为什么这套房源降价这么“狠”呢？
我们不妨来看看目前华润悦锦湾整个小区的二手房成交情况。
数据显示，今年下半年以来，华润悦锦湾共成交了10套房源，其中只有两套成交价超过2万/㎡，大部分都是以1.8-1.9万/㎡的价格成交，但这部分房源成交周期大都比较长，最长达680天。
图源：贝壳找房
我们注意到，这10套房源中，有两套是以单价1.6万＋/㎡成交的，这两套成交周期就比较短，都不超过三个月。
图源：贝壳找房
再结合目前华润悦锦湾在售房源180套，近三个月仅成交5套来看，明显处于“买方市场”。
图源：贝壳找房
可以看出，华润悦锦湾并非卖不上2万 /㎡的价格，今天降价的这套房源初始挂牌价格也并非漫天要价，但想要以这个价格成交，恐怕周期会拉得很长。
以目前房主频繁调价的情况来看，房主应该还是比较急于出手的，为了促成交易只能“大降价”了。
其实，这并非个例。楼市持续下行，买房人观望态度愈发明显，卖方急于出手，部分房源下降幅度很大。
帝奥北城名郡一套98.35㎡的两房户型，挂牌价从258万下调至220万，降了整整38万；
苏建阳光新城一套137.02㎡的四房户型，首次挂牌价290万，目前已降价55万；
万科翡翠公园一套136㎡的四房户型，从290万到265万的报价，下降了25万。
图源：诸葛找房
二手房源降价出售似乎已经不是个“新鲜事”，毕竟库存量还在持续增长，未来成交周期只会越来越长。
9月初，我们曾统计到南通二手房库存量为67091套，短短一个多月，目前南通二手房库存量为70119套，增加了3000多套。
库存量增加，再加上买房人持币观望的态度，卖家出手难度也在变大。
降价出手似乎成了唯一选择，尤其是那些急需现金流的卖家，也因此，市面上总能看到一些低于市场价的房源了。
在目前的情况下，如果你是卖方，是会坚守自己的心理价位，还是降价处理呢？
买镇江万科翡翠公园值不值
值。万科翡翠公园配套比较完善。其中包含有购物中心、餐饮、菜市场、商店，能满足日常所需。万科翡翠公园是值得购买的。而且居住是十分安全便捷的，除了周边配套完善之外，其内部环境设计也是非常绿色环保，环境优美。
买万科翡翠公园值不值
万科翡翠公园位于浦东区张江镇中科路荣科路附近，是由上海万科有限公司和上海张江集团有限公司共同投资开发的楼盘（其中万科占股45%，其他资本占股45%，张江集团占股10%）。截至2015年11月底，万科翡翠公园1-4期已基本售完。当时万科销售的时候，对所有业主均表示，位于小张家浜河畔，距离楼盘80米的绿地为市政绿地，是由万科物业管理的运动公园和儿童公园。万科在沙盘上、宣传单上、以及实地带看，均表示该地块为运动公园。
然而，在11月销售完后，12月1日业主就发现运动公园被拆除了，在建围墙。经了解后才得知，该地块根本就不是规划的绿地，而是规划的能源站！所谓能源站，经初步了解，系通过燃烧天然气，向整个张江中区（不包括万科翡翠公园）供热供冷，是一个有一定排放污染、有爆炸风险的能源项目。而能源站仅距离加油站50米，距离小区80米，距离幼儿园80米！且不说翡翠业主和学校就在污染源旁，一旦发生爆炸，加上加油站，小区和学校均是在重伤半径内，在劫难逃！
能源站是由上海申能集团和张江集团共同投资建造的（其中申能集团占股51%，张江集团占股49%）。据初步了解的规划报告，涉案地块在2007年规划为商业用地，2008年张江地区开始规划能源站。2009年在规划审批会上确定了目前地块由商用转为住宅用地的地块属性，同时在开会又确定了现有的拟建能源站的规划用址。2012年，申能集团获得该地一部分（就是运动公园那块地），2012年4月批准建设能源站。万科于2012年9月拿到该地块另一部分建设住宅，同时万科拿到的地块土地性质变更为住宅用地。整个张江地区的规划均由张江管委会全权负责。由此，我们发现，这完全是 *** 结，共同欺骗业主，草菅人命的一场骗局！
首先，万科欺诈毋庸置疑。能源站规划在前，万科拿地在后，万科完全知晓能源站的事。但是万科不仅不告知业主，还将地块拿来伪装成绿地公园，并建满印有“万科物业”的设施，并在沙盘、宣传单上告知业主这是运动公园。万科的欺诈行为完全是 *** 裸的。其次，申能集团于2009年拿地，2012年批准建设能源站。但是申能一直不进行建设。万科在申能的地上建“万科物业”的设施达两年之久，申能怎会不知？唯一合理的解释，万科和申能沆瀣一气，申能受某些压力默认万科在申能应该建能源站的地上建万科设施。在万科房子卖完之后，立即拆除，开始建能源站。而且，能源站的环评没有进行听证，且尚未有安评！再次，张江集团在翡翠公园和能源站均有持股，和张江管委的关系也非同寻常。张江集团对万科和申能的建设行为都是非常清楚的。甚至可以说，张江集团是这场骗局的主导者和桥梁。这一点不言自明。最后，能源站和翡翠公园的规划均是由张江管委会批准。土地性质由商业变更为住宅，能源站为何不重新规划？翡翠公园和能源站的规划有冲突，为何会批准翡翠的公园的建设？申能09年拿地，15年才开始建设，为何不管？翡翠公园没有依据规划要求集中供暖，为何不查？
由以上可以总结出，万科在规划有严重问题的情况下拿地建住宅，并在建设过程中拿申能的地欺骗业主，张江集团在两边持股，张江管委会对各方的违法行为睁只眼闭只眼，大开绿灯。这个事件，缺少任何一方主体，任何一方做到遵纪守法，骗局都不可能发生。而各方为了自身的利益，将无辜居民推到火坑旁，来承担这被欺骗、被污染，甚至有性命之虞的后果，实在是人神共愤，天理不昭！我们万科翡翠业主将奋起反抗，誓将抗争到底，定将恶徒绳之以法，以申正义，以护人权，以明法制，以建和谐！
买万科翡翠公园小区房子怎么过户，过户多长时
全流程最快十五个工作日。
二手房过户基本流程是：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）
交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部发 票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。
领证是指：买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。
